Côte normande · Location saisonnière
Deauville, Trouville-sur-Mer, Cabourg, Houlgate, Honfleur : la Côte fleurie attire les acheteurs qui veulent louer à la semaine et profiter du bien une partie de l'année. Les règles ont beaucoup changé depuis la loi du 19 novembre 2024. Voici ce qu'il faut savoir avant d'acheter, et comment je vous accompagne dans la recherche du bien.
Deux façons de louer un meublé
Sur la côte, le même appartement peut être loué en meublé de tourisme, à une clientèle de passage, ou en meublé classique, à un locataire qui en fait sa résidence principale. Les règles et l'impôt ne sont pas les mêmes.
| Meublé de tourisme | Meublé à l'année | |
|---|---|---|
| Clientèle | Vacanciers, à la nuit, à la semaine ou au mois ; 90 jours consécutifs au plus pour un même client sur l'année | Locataire en résidence principale, bail d'un an ou de neuf mois |
| Formalités | Déclaration en mairie, numéro d'enregistrement et autorisation de changement d'usage selon la commune | Bail écrit, mobilier minimal |
| Micro-BIC | Classé : 50 % jusqu'à 77 700 €. Non classé : 30 % jusqu'à 15 000 € | 50 % jusqu'à 77 700 € |
| Usage personnel | Possible entre deux locations | Non, le logement est occupé |
| Revenus | Concentrés sur l'été, les vacances et les week-ends | Réguliers, toute l'année |
Source : impots.gouv.fr, régimes d'imposition des locations meublées, revenus 2025. Source : service-public.gouv.fr, « Faire de sa résidence secondaire une location de vacances », mise à jour du 21 mai 2026.
Ce que la mairie peut exiger
Chaque commune fixe ses règles. C'est le premier point que je contrôle, avant toute offre d'achat.
Déclaration et enregistrement
Tout meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur se déclare en mairie. Là où la commune l'a décidé, la déclaration donne un numéro d'enregistrement, obligatoire sur chaque annonce.
Jusqu'à 5 000 € d'amende
Changement d'usage
Dans les communes qui l'imposent, louer un logement en meublé de tourisme demande une autorisation du maire, parfois temporaire ou assortie d'une compensation. Le diagnostic de performance énergétique doit être classé entre A et E, entre A et D à partir de 2034.
Jusqu'à 100 000 € d'amende
Copropriété
Le règlement de copropriété peut restreindre l'activité commerciale ou la location saisonnière. Pour les règlements établis depuis le 21 novembre 2024, il doit dire expressément si elle est permise.
À lire avant l'offre
À Trouville-sur-Mer, par exemple, le conseil municipal a actualisé le 30 juin 2025 son règlement sur le changement d'usage des logements en meublés de tourisme. Les règles de Deauville, Cabourg, Houlgate ou Honfleur se vérifient de la même façon, commune par commune, au moment du projet.
Source : service-public.gouv.fr, « Faire de sa résidence secondaire une location de vacances », mise à jour du 21 mai 2026. Source : Trouville-sur-Mer, délibération du conseil municipal du 30 juin 2025.
Le classement
Le classement du meublé de tourisme, de une à cinq étoiles, est facultatif et payant. Il est accordé pour cinq ans. Depuis la loi de 2024, il fait une vraie différence au micro-BIC.
| Meublé de tourisme | Plafond de recettes | Abattement | Imposé sur 20 000 € de recettes |
|---|---|---|---|
| Classé | 77 700 € | 50 % | 10 000 € |
| Non classé | 15 000 € | 30 % | au-delà de 15 000 €, régime réel obligatoire |
Le régime réel
Comme pour tout meublé, il permet de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier. Sur un bien de station au prix élevé, l'amortissement pèse lourd et neutralise souvent le résultat, classé ou non.
Le choix le plus fréquent
Prélèvements sociaux
18,6 % sur le résultat imposable en 2026, comme pour le meublé à l'année. La taxe de séjour s'ajoute, collectée auprès des vacanciers.
18,6 %
À la revente
Les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value depuis 2025.
Source : impots.gouv.fr, régimes d'imposition des locations meublées, revenus 2025. Source : loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12.
Avant d'acheter
La saison
Les recettes se concentrent sur quelques mois. Le calcul se fait sur l'année entière, vacance hors saison comprise, pas sur le prix d'une semaine en août.
La gestion
Accueil, ménage, linge, annonces : soit vous le faites, soit une conciergerie s'en charge, contre une commission sur les recettes.
L'usage personnel
Chaque semaine occupée par vous est une semaine non louée. C'est un choix de vie autant qu'un calcul.
La sortie
Le prix au mètre carré en station est élevé et le marché de revente dépend de la clientèle des résidences secondaires.
Les règles du meublé de tourisme évoluent vite et diffèrent d'une commune à l'autre. Un projet viable aujourd'hui peut être contraint demain par une nouvelle délibération ou par un vote de la copropriété. C'est pourquoi je vérifie la commune et le règlement de copropriété avant le bien, et non après.
Chiffres en vigueur au 1er octobre 2026, à confirmer au moment de l'opération.
Comment je vous accompagne
La recherche
Vous me dites ce que vous cherchez — station, budget, surface, usage personnel ou non. Je recherche le bien dans le cadre d'un mandat de recherche.
Les règles
Je vérifie les règles de la commune, le règlement de copropriété et le diagnostic énergétique avant que vous ne fassiez une offre.
Avant l'offre
La fiscalité
L'étude patrimoniale situe le projet dans votre situation : meublé de tourisme ou à l'année, classé ou non, micro-BIC ou réel. Pour la gestion et la comptabilité, je vous oriente vers des professionnels.
Questions fréquentes
Tout meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur se déclare en mairie. Selon la commune, il faut aussi un numéro d'enregistrement et une autorisation de changement d'usage. Les règles se vérifient commune par commune ; je le fais avant toute offre d'achat.
Source : service-public.gouv.fr, « Faire de sa résidence secondaire une location de vacances », mise à jour du 21 mai 2026.
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026 : 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes pour un meublé de tourisme classé, 30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé non classé. Au-delà, le régime réel s'applique.
Source : impots.gouv.fr, régimes d'imposition des locations meublées, revenus 2025.
Un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile. Au-delà, on sort du meublé de tourisme.
Source : service-public.gouv.fr, « Faire de sa résidence secondaire une location de vacances », mise à jour du 21 mai 2026.
Seulement en location nue, à l'année, à un locataire qui en fait sa résidence principale, avec une convention de six ans. Ce n'est pas compatible avec la location saisonnière.
Source : economie.gouv.fr, page mise à jour le 26 août 2026.
Vingt minutes, par téléphone
Station, budget, usage personnel ou non, location à la semaine ou à l'année : je recherche le bien qui correspond dans le cadre d'un mandat de recherche, je vérifie les règles de la commune, puis je vous oriente vers le régime fiscal adapté.
Avant tout placement
L'étude patrimoniale fait le point sur vos attentes, votre patrimoine et votre fiscalité, pour retenir ce qui vous convient vraiment. Elle vous est offerte.
